Slik får du mer ut av boligen din

 

Lån til oppussing

Har du en uinnredet kjeller, loft eller en innendørs bod? Ekspertene mener det vil lønne seg å innrede denne typen bruksareal. Påbygg er også lønnsomt.

Det er ingen hemmelighet at oppussing lønner seg når man eier egen bolig. Enkle grep som et strøk maling på veggene, kan øke prisen med mangegangen av realkostnaden for tiltaket. Imidlertid er det et oppussingstiltak som trumfer alle andre; utvidelse av primærarealet.

Primærarealet (P-areal) er det de fleste av oss kaller boligens størrelse, og dette er naturligvis svært utslagsgivende for hvor mye potensielle kjøpere er villige til å legge på bordet.

– Det er få ting som er så lønnsomt som å innrede bruksareal eller å bygge nye primærrom. Det er trolig dette landets boligselgere taper aller mest penger på, vi snakker enorme beløp. Svært mange boligselgere tar ikke ut boligens fulle potensial, sier megler Christer Vikebø i Privatmegleren.

Skap, boder og uinnredede kjellere og loft faller inn under kategorien sekundærrom.

Du kan imidlertid gjøre disse sekundærrommene om til primærrom, og slik øke boligens størrelse på papiret. En uinnredet betongkjeller kan bli til en kjellerstue og et soverom, en innendørs bod kan gjøres om til en garderobe eller et soverom. De tre ekspertene er enige: Du vil få igjen for det.

Takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund mener uinnredede kjellere kan være spesielt innbringende på lengre sikt.

– Sett at du kjøpte et hus fra 1960. Da du kjøpte det, var det i hovedsak en shabby TV-stue i kjelleren, resten var potetbinge, vaskekjeller, bod og gud vet hva. Så koster du på denne boligen én million kroner, lager et ekstra soverom, et multimedierom og så videre, slik at du går fra 30 kvadratmeter P-areal der nede, til 100 kvadratmeter. På de 70 kvadratmeterne kan verdien gjerne øke fra 30 000 kroner til 60 000 kroner meteren. Da er verdiøkningen altså på over to millioner kroner, sier han.

Også Espen Fuglesang, som leder NITO Takst og har bakgrunn som takstmann og eiendomsmegler, mener utvidelse av primærareal kan heve prisen på eiendommen.

Men både Fuglesang og Evensen setter som forutsetning at kjelleren er tilstrekkelig tørr før man begynner å innrede. Ellers kan man ende opp med et fuktproblem, og resten av jobben vil være til liten nytte.

Ifølge SINTEF burde kjellere i hus bygget mellom 1910 og 1960 ikke innredes til boligrom. Kjellerne her ble ikke opprinnelig bygget for å være tørre. Også hus bygget mellom 1960 og 1980 kan ha problemer med fukt, og kan trenge oppgradering før man begynner å innrede.

Før du setter i gang på kjeller eller loft, er det også viktig å undersøke hva som kreves for å få det godkjent hos kommunen. Det stilles blant annet krav til takhøyde, vinduer og rømningsveier.

I pressområdene ser man en trend der også mindre rom, små boder for eksempel, innredes før visning. Eiendomsmegler Vikebø tror dette kan ha en positiv priseffekt.

– Rent praktisk har nok ikke fire meter mye å si, men underbevisst og i boligannonsen kan det nok være av betydning, sier megleren.

Vikebø tror at et påbygg i de fleste tilfeller vil være en god investering.

– Bygger man på, ligger man stort sett vesentlig under snittprisen for en kvadratmeter i et område. Unntak er dersom boligen av ulike grunner har en begrenset kjøpegruppe, eller dersom den er forholdsvis stor fra før av. Bygger man overflødige areal, vil man ikke få godt betalt for disse.

Men han understreker at boligen må ligge i et område hvor det er dyrere å kjøpe én kvadratmeter enn det er å bygge én.

– Er du usikker, hør med en lokal megler, sier han.

Lag flere rom

Om du har mulighet til å legge til et soverom i et pressområde, vil det lønne seg. Mange lager et ekstra soverom ved å flytte kjøkkenet inn på stua.

I mange områder er prisforskjellene mellom ettroms- og toromsleiligheter og mellom toromsog treromsleiligheter svært store. Har man muligheten til det, vil det kunne gi en gevinst på flere hundre tusen kroner å lage et nytt soverom, ifølge takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund.

– Mange gjør det ved å flytte kjøkkenet til stua. Da kan du få en dobbel effekt: For det første får du et ekstra soverom, og for det andre får du en åpen løsning mellom stue og kjøkken, noe mange ønsker. Tar man utgangspunkt i en toroms til to millioner kroner på Torshov, kan det øke verdien med mellom 300 000 og 500 000 kroner – skutt litt fra hofta, men jeg kjenner det området, sier han.

I de fleste tilfeller vil det være mer enn nok til å dekke inn utgiftene man har hatt med å flytte kjøkkenet, tror Evensen. I tillegg kan det gi økte leieinntekter, dersom du skal fortsette å bo der selv.

Eiendomsmegler Vikebø i Privatmegleren tror et ekstra rom kan øke målgruppen for kjøp betraktelig.

– Et ekstra soverom kan være så mangt. Et barnerom, utleie, gjesteværelse og kontor, sier han.

Dersom et ekstra soverom betyr svært liten stue, kommer man ikke nødvendigvis bedre ut, ifølge Vikebø. Snarere tvert imot.

– Enkelte ønsker nemlig heller en større stue. Skal man sette inn en vegg, bør man derimot velge en lettvegg som kan plukkes ned igjen uten at gulv og tak skades.

Han tror en åpen løsning mellom kjøkken og stue hovedsakelig er en god løsning i mindre leiligheter.

– Har man derimot en svært romslig leilighet, fireroms eller større, er det ikke sikkert man er like godt tjent med å slå ned en vegg. Det har vært svært populært med åpen kjøkkenløsning i over ti år nå, men vi ser at hvor det er areal til det, foretrekker kjøperne faktisk atskilte rom i stadig større grad.

Fordel med utleiedel

En utleiedel kan gjøre boligen din attraktiv for flere kjøpergrupper. Men den vil ikke nødvendigvis gi høyere takst.

– Som takstmann gjør jeg ikke forskjell på en bolig med utleiedel og en bolig av samme størrelse som ikke har skilt ut en del til utleie. I vårt regnestykke er det altså ingen forskjell. Og vi har heller ingen statistikk for at slike boliger går for høyere pris, sier takstmann Lasse Evensen i Norges Takseringsforbund (NTF).

Imidlertid tror han at en utleiedel kan gjøre boligen attraktiv for flere kjøpergrupper.

– Leieinntektene gjør at et langt større publikum kan by på boligen, sier han.

Takstmann Espen Fuglesang i NITO Takst gjør derimot en forskjell mellom boliger av samme størrelse med og uten utleiedel.

– Det er en selvmotsigelse å si at en utleiedel kan tiltrekke et større publikum, men at boligens verdi ikke vil være større. Man appellerer både til de kjøperne som ikke vil leie ut, og til de som er avhengig av leieinntekten for å kunne kjøpe et slikt hus. Ekstra inntekter fra utleie gjør at flere vil kunne konkurrere om objektene. Klart det har en verdi. Det er mulig NTF ikke gjør den øvelsen, sier Fuglesang.

Men skal man få noe ekstra for en slik utleiedel, tror han det er viktig at leietageren har et eget avskjermet uteareal, slik at man ikke blir gående oppå hverandre.

– Om ikke delen som kan brukes til utleie, innredes fullt ut, kan det ha en god prisøkende effekt å få synliggjort muligheten før salg, sier han.

Privacy Policy